リフォーム費用を住宅ローンに組み入れて借り換えたい
住宅ローンの借換えで太陽光発電がタダになる、のカラクリ
太陽光発電の設置と外壁塗装をメインとしたリフォームと、それに合わせて住宅ローンの借換えをやってみたんですが、どんな経緯で何を採用した結果、リフォーム代・金利・電気代・ガス代・それぞれどのくらい安くなったのかを振り返ってみる節約シリーズです。
太陽光発電と外壁塗装の足場を共用するとどのくらい得になるのか、太陽光パネルメーカーや外壁塗装業者の選び方などは、コチラ↓をご覧ください。
リフォーム費用も決定し、あとはこの費用をどこで調達するかです。
太陽光発電そのものの見積と並行して、その費用をどう工面しようかといろいろ検索していると、住宅ローンの借換えで太陽光発電がタダに！的な話が見つかります。要はそういう知恵を与えて、太陽光発電を売り込む業者がいるという話のようです。
低金利の住宅ローンに乗り換えれば月々の支払額は下がりますが、その差額分を太陽光発電の費用として返済額を積み増すことで、月々の支払額を据え置いたまま太陽光発電が導入できる、というのがそのカラクリです。
たしかに高い金利で放置している人には新しい提案かもですが、そこは販売業者の努力ではないわけで、必ずしもその業者から買う必要はありませんねｗ。
我が家の住宅ローンは、新築時に契約したみずほ銀行で当時最大？の優遇率▲0.7％で支払い続けてましたが、2年前に友人の銀行マンに頼み込まれ地銀で借り換え、そこですでに300万のメリットを享受しているため、これ以上の減額はもはや不可能と思われました。
リフォーム費用は住宅ローンに組み入れられる？
借り入れている地銀の金利自体にそれほど不満があるわけでもなく、借り換えても金利面での大きなメリットはないと思われます。しかしながら、太陽光設置と外壁塗装の資金はどこからか調達する必要があり、これを通常のリフォームローンや太陽光ローンで賄おうとすると、住宅ローンよりはるかに高い金利を取られます。
いろいろ調べているうちに、住宅ローン借り換え時にリフォーム費用を組み込む（積み増す）ことができる銀行があるということがわかってきました。
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釣った魚には餌をあたえないってことだと思います。
ってことで、リフォーム資金の調達とあわよくば住宅ローンの負担を軽減すべく、借換えも同時に検討してみることにしたわけです。
新築時のみずほ銀行の金利に不満が
太陽光と外壁塗装の概算見積りが揃ったところで、住宅ローン借換えも並行して検討します。まずは我が家の住宅ローンのコンディションとこれまでの経緯を披露。
先に説明しているとおり、我が家の住宅ローンは約10年前の新築時にみずほ銀行で当時最大？の全期間優遇率▲0.7％で契約しました。
最初は固定金利でしたが、3％後半となってきたため、変動金利に変更。それでも2.4％くらいだったと思います。
優遇率は契約当時としては大きかったのかもしれませんが、相対的な経年劣化で徐々に他行と比較して色あせていき、とうとう4年前、このままでは大損だと借換えをおもいたちました。
当時の最有力候補は、株式の専用口座としていた、住信ＳＢＩネット銀行。
たしか変動で1.0％前後だったような気がします。
ただし借り換えの手続きはすべて自分で郵送したりしなければならず、大変面倒と思われなかなか着手に至りませんでした。
みずほ銀行から某地銀に借換えて300万円節約
そこに、計ったようなタイミングで半沢のような仕事のできるバンカーではなく、住宅ローンのノルマに困った某地銀マンの友人から泣きの電話。渡りに船とか思いながらも、住信SBIと同じ金利だったら借り換えてやってもいい的な上から発言。
上と相談するよー、と一旦電話を切ったその日のうちに、上からOK出たから兎に角会って話をしようとのこと。
友人いわく、審査は多分大丈夫だからすぐ手続きをしてほしい、書類等準備は手伝うし、役所や家まで取りに行ってもいい、もう来週には借り換えてくれ、との慌てぶり。
んで、肝心の金利は変動で1.075％。これは今回のリフォーム検討時まで変わっていません。
住信SBIとかは基準金利が違うから、優遇的には同じレベルだよとのことだったので、まあよしとしましたが、それでもこの時点で300万円くらいの節約にはなりました。
住宅ローン金利比較 某地銀の場合
友人の泣きで借り換えた某地方銀行の住宅ローンに不満はありませんが、今回のリフォーム費用はどこからか借りる必要があり、正規のメニューではおそらく現在利用中の住宅ローンに組み入れるプランは無いものと思われます。保証料はタダというのがウリのようですが、その分金利は若干高め。
金利を見たところ、
- 変動：2.475％→最大優遇後0.975％（▲1.5％）
しかも、何のアナウンスもなく！けしからん！（当たり前か）
ちなみに固定では
- 10年固定：3.45%→最大優遇後1.65%（▲1.8％）
- 20年固定：4.85%→最大優遇後3.35%（▲1.5％）
ともあれ、釣られた魚としては、餌を与えられていなかった気分になったわけで、他行も比べて見るに如くはないと思ったわけです。
銀行の住宅ローン金利を比較してみた
住宅ローン金利 三菱東京UFJ銀行の場合
某地銀からの借換え先候補として- 会社の経費口座がある三菱東京UFJ銀行
- 古巣で元給与口座のあったみずほ銀行
- 株式専用の口座のある住信SBIネット銀行
いずれも2013年後半のリフォーム検討時の金利です。
まずは、都銀。三菱東京UFJ銀行。
リフォーム検討時の金利は、保証料一括前払いの場合、
「ずっとうれしい」コースは、
かつて当初金利だけ安い固定が人気でしたが、高い優遇率が当たり前の今となってみればダマされた感いっぱい。
でも「ぐんとうれしい」コースの優遇率であれば、当時の自分の優遇率をも超えるだけに魅力あります。
さらに当初金利期間を超えたら、状況に応じてまた借り換えを検討すればよいってこともあり、変動か固定かも含めて悩んでしまうわけです。
リフォーム検討時の金利は、保証料一括前払いの場合、
- 変動：2.475％→最大優遇後0.775％（▲1.7％）
- 5年固定：3.3%→優遇後1.1%（▲2.2％）
- 10年固定：3.6%→優遇後1.4%（▲2.2％）
「ずっとうれしい」コースは、
- 10年固定：3.6%→最大優遇後1.9%（▲1.7％）
- 20年固定：4.85%→最大優遇後3.15%（▲1.7％）
かつて当初金利だけ安い固定が人気でしたが、高い優遇率が当たり前の今となってみればダマされた感いっぱい。
でも「ぐんとうれしい」コースの優遇率であれば、当時の自分の優遇率をも超えるだけに魅力あります。
さらに当初金利期間を超えたら、状況に応じてまた借り換えを検討すればよいってこともあり、変動か固定かも含めて悩んでしまうわけです。
住宅ローン金利 みずほ銀行の場合
もうひとつの候補の都銀。みずほ銀行。
資金使途に「リフォーム費用」というのがしっかり記載されており、金利の高い無担保のリフォームローンを利用しなくても、住宅ローンを積増すことでリフォーム費用を低金利で調達することができます。
たとえ金利差がなくても、太陽光発電を設置する方は検討の価値アリではないかと思われます。
リフォーム検討時の金利は、保証料一括前払いの場合、
- 変動：2.475％→最大優遇後0.775％（▲1.7％）
と三菱東京UFJと全く同じ。まあそうでしょうな。
固定は意外にも差があり、
- 10年固定：3.2%→最大優遇後1.5%（▲1.7％）
- 20年固定：3.95%→最大優遇後2.25%（▲1.7％）
と、三菱東京UFJ、某地銀と比較して店頭金利が低い。
特に20年では1％近く開きがあります。何故？
この他、三井住友も調べてみましたが、最大優遇率はほぼ同じ、固定は三菱東京UFJ同様に当初金利が安いタイプをウリとしているようです。
選択肢として、変動での最大優遇率を狙うか、当初金利の安い固定を狙うかということがわかってきたわけです。
住宅ローン金利 住信SBIネット銀行の場合
最後は前回の借り換え時も検討した住信SBIネット銀行。
金利の低さだけであれば、おそらくダントツなのではないかと期待できます。
リフォーム検討時の金利は、通期引き下げプラン、保証料一括前払い（多分）の場合、
- 変動：2.475％→優遇後0.698％（▲1.91％）
- 10年固定：2.65%→優遇後1.35%（▲1.3％）
- 20年固定：4.4%→優遇後3.1%（▲1.3％）
と変動と10年は他の３行と比べて最低金利です。
ちなみにこの翌月は、変動の優遇率が更に▲2.1％となり優遇後金利は0.675％と都銀と比較しても0.1％低くなってます。
当初金利の安い当初引き下げプランでも、
- 5年固定：2.63%→優遇後0.98%（▲1.65％）
- 10年固定：2.65%→優遇後1.15%（▲1.5％）
と頑張ってます。
目先の金利で選べば間違いなくネット銀行なのでしょうが、もろもろ手続きを自分でやるには、それなりのリテラシーと時間を要するわけで、ハードルは相当高く感じるわけです。
みずほ銀行住宅ローン借換え相談でわかった優遇審査基準
みずほ銀行を選んだ理由
見積作業と並行して地銀・都銀・ネット銀で住宅ローン金利を比較したわけですが、結局変動金利を選べばどの銀行も大きな金利差はないことから- お金の出し入れの利便性（リアルでもオンラインでも）
- 借り換え手続きの簡便性（対人でサポート・コンサルティングがある）
- リフォーム費用の組み込みが可能
（追記）
選択理由になっていないので、なぜ古巣だったのかをもうちょっとひも解くと、当時みずほ銀行しか口座をもっていなかった、さらになぜみずほの口座をもっていたかというと、25年前に社会人になった際に給与振り込み口座が第一勧銀だったからってことになります。
当時は銀行の営業おばさんが社内をウロウロしていて、口座だけでなく、クレジットカードやローンカードなどいろんなものを食わされました。
といった昔ながらの営業が、後のこういう選択につながっていることも少なくないのかなーと思います。
対人で相談できるメリットとしては、いろんなプランを試して詳細シミュレーションができることです。
リフォーム費用を組み入れた場合、組み入れない場合、フラット35にしてみた場合、あとは最大優遇率にならなかった場合も。
お姉さん曰く、リフォーム費用を組み入れない場合で、最大優遇率▲1.7％でシミュレーションをすると、保証会社保証料や抵当権抹消・設定費用などの諸経費を含めても20万円弱の借り換えメリットがありますよ、とのこと。（後でわかるのですが、実はここにはお姉さんのマジックが含まれてます。。。）
最大優遇率が貰えない場合の▲1.6％だと、借り換えメリットはなく、逆に4万円弱総返済額が増えてしまいます。
リフォーム費用を住宅ローンに組み込めるだけでなく20万円メリットがでるのであればと、なんとか最大優遇率で審査を通してもらえるようお願いして、店を後にしました。
みずほ銀行住宅ローン相談コーナーで借り換えメリット額をシミュレーション
早速銀行に赴き（と言っても住宅ローン相談ということで予約する必要があります。これが面倒くさい）、リフォーム費用を組み込んで某地銀から借り換えたい旨を担当のお姉さんに伝えます。対人で相談できるメリットとしては、いろんなプランを試して詳細シミュレーションができることです。
リフォーム費用を組み入れた場合、組み入れない場合、フラット35にしてみた場合、あとは最大優遇率にならなかった場合も。
お姉さん曰く、リフォーム費用を組み入れない場合で、最大優遇率▲1.7％でシミュレーションをすると、保証会社保証料や抵当権抹消・設定費用などの諸経費を含めても20万円弱の借り換えメリットがありますよ、とのこと。（後でわかるのですが、実はここにはお姉さんのマジックが含まれてます。。。）
最大優遇率が貰えない場合の▲1.6％だと、借り換えメリットはなく、逆に4万円弱総返済額が増えてしまいます。
リフォーム費用を住宅ローンに組み込めるだけでなく20万円メリットがでるのであればと、なんとか最大優遇率で審査を通してもらえるようお願いして、店を後にしました。
審査が通らず最大優遇率が適用できない？
後日お姉さんから連絡があり、新規でないとかナントカという理由で最大優遇率では審査が通りませんでした、優遇率は▲1.6％となります、と仰せ。。。通りませんでした、アハハ♪ じゃなくて！(; ･`д･´)
お姉さん、最大優遇率でなければメリットないって言ったよね？つーことはこの話はなかったことになるよって審査に言ってくれた？と、ちょっとイラッとしながら伝えると、ですよねー。もう一回話してみます、とのこと。
んで結局、最大優遇率▲1.7％でOKになりましたが、客に探りを入れるこのダンドリは銀行のマニュアルなのか、単にこのお姉さんが食わせ者なのか？
結局飲むのなら顧客満足度マイナスでしかないこの探りはやめてほしいわけです。
んで結局、最大優遇率▲1.7％でOKになりましたが、客に探りを入れるこのダンドリは銀行のマニュアルなのか、単にこのお姉さんが食わせ者なのか？
結局飲むのなら顧客満足度マイナスでしかないこの探りはやめてほしいわけです。
リフォームローンよりおトク！リフォーム会社のキャンペーン
リフォーム会社のゼロ金利クレジットキャンペーン
最大優遇率も獲得できたので銀行自体はみずほ銀行に決定しましたが、そんな折リフォーム会社から、分割払いの手数料をリフォーム会社が負担してくれるゼロ金利クレジットキャンペーンがあるので利用しませんかとの福音が届きました。おそらく年がら年中やってるキャンペーンだと思いますが、300万円の10年分割払いの金利手数料がゼロになるので、月25,000円×12ヶ月×10年で丁度300万円とのこと。
元々考えていた住宅ローンにリフォーム費用を組み入れる場合は、残り年数は20年なのでリフォーム部分の月々負担は10年分割よりは少なくて済みますが、金利を取られないキャンペーンは非常に魅力的。
車のローンが丁度終わる頃であったので10年分割にしても負担増は少ないだろうということで、住宅ローンの借換え自体は20万円のメリットがあるのでやるけれども、リフォーム費用は住宅ローンに組み入れるのはやめてクレジットを申し込むことにしました。
残20年の住宅ローンで月々の負担を減らすか、10年金利ゼロのクレジットで金利をケチるか？
ちなみに車のローンは5年で月3万円、勤務先の福利厚生ローンで金利は1%でした。これを借りるときも車の支払いには使わずに当時3%を超えていた住宅ローンの繰り上げ返済に充当しています。そうやって金利が低いものを常に探していたわけです。自分の場合はクルマのローンが終わるタイミングであったので、月々の支払い負担が増えずに済みましたが、このタイミングでなかったらリフォーム費用は住宅ローンに組み入れる形で進めていたと思います。
リフォームの場合は業者（リフォームを依頼したガス機器販売会社の卸元である住設会社のクレジットです。住設会社はガス会社の子会社なので販促費用が付いているのだと思います）によってはこういう手段もあるというのを知っておくと選択肢が広がるかと思います。
再びみずほ銀行住宅ローン窓口に
ということで、必要書類をそろえて再びみずほ銀行に出頭。折角最大優遇率を用意してもらって悪いけどリフォーム部分はクレジットにしたよ、とお姉さんに告げると、そうですか、よかったですねー。と素っ気ないお返事。
お姉さんウチのこと全く興味ないでしょ、と思いながらたくさんある書類に黙々とサインを続けます。
見習いの新人君をそばに従えて指導をするかたわら、自分に対しては書類の説明をテキパキこなすお姉さん。
金利方式を聞かれ、変動が良いと思うが、金利の上昇局面で固定に切り替えるタイミングが難しい旨を相談すると、ならば口座を2つにわけて上昇し始めたところで片方だけ固定にすればリスクヘッジができますよー、とのごもっともな提案をいただき、ではそうしてもらうおうかと納得する自分。
団信とは別に保険も売ってるようで、8大疾病の債務返済支援保険も勧められ、ほとんどのお客さんがつけてますよー、という言葉に騙されたわけではないのですが一応申し込む自分。
淡々とした事務的な勧奨の中にもおそらく計算されたお姉さんなりのカモり方があるものと思われます。
みずほ銀行住宅ローン担当のお姉さんのマジック
ではこれで、とさっさと説明を終わらせようとするので、結局いくら支払うことになるのか前回もらったようなシミュレーション表で確認したい旨を伝えて出力してもらうと、前回20万円だった借換えメリットがまさかの7万円に減っています。何ゆえ？とガン見すると、今回は諸費用がローンに組み込まれているのに対して、前回のシミュレーションでは諸費用が別途で一括払いになっていることに気づきました。
お姉さんこれってマジックだよね、と恨み節で伝えると、そうですねー、と仰せ。。。
そうですねー、テヘ♪ じゃなくて！(; ･`д･´)
マイナスだからまだいいけど逆に返済額増えてたらどーすんだよ！つーかメリット7万円だったらわざわざ借換えしないでしょ。普通！
と思いながらも、文句を言ったところで現金では払えないし、いまさらやっぱりやめたというのも労力の無駄遣いになるので敗北感いっぱいのままこれで手を打ちました。。。
んで、本当に大変なのはここからであります。
と思いながらも、文句を言ったところで現金では払えないし、いまさらやっぱりやめたというのも労力の無駄遣いになるので敗北感いっぱいのままこれで手を打ちました。。。
んで、本当に大変なのはここからであります。
住宅ローン借り入れ銀行のエグい引き止め工作
突然ですが、これまでのあらすじ
太陽光発電と外壁塗装を含むリフォーム費用300万円を住宅ローンの残額に組み入れて、且つ金利差で合計返済額が少しでも低くなるよう、現在借り入れている地方銀行からみずほ銀行に借り換えを画策しました。みずほ銀行に借換えシミュレーションを依頼すると、当時の最大優遇率▲1.7%であればリフォームを組み入れない場合でも20万円の借り換えメリットがあるとのこと。
なんとか審査を通してもらい最大優遇率の権利は確保ましたが、リフォーム会社からのオススメでリフォーム費用は住宅ローンに組み入れることはやめてゼロ金利クレジットを活用することに。
それでも20万円のメリットがあるのであればと借換えの契約はそのまま決行しましたが、みずほ銀行住宅ローン担当のお姉さんのしたたかなマジックに気づかず、借換えメリットはわずか7万円となってしまったのでした。。。
司法書士同行のもと、借り入れている地方銀行に乗り込む
ひととおり契約申し込み手続きが終わり、お姉さんから説明があります。それではこれからお客様の地方銀行口座にローン残額を全額振り込みますので、この後私どもが手配した司法書士の先生といっしょに地方銀行に行っていただき手続きを進めてもらいます。
え？これから？今すぐ？と予想外の展開にひるんでいると、パーテーションの向こうから現れる司法書士の先生。
借り換えの相談は、前もって借り入れ銀行にしてはいけないという鉄則がありますが、にしてもあまりに急な展開でビビります。
こーゆーのは間髪入れずにやったほうがいいんですよ、との話で言われるがままにみずほ銀行をあとにして、司法書士のオッサンと二人で歩いて地方銀行に向かいます。
道すがら、では地銀さんにこれから返済手続きに行く旨を連絡して下さい、と用意周到にも地銀の電話番号を打ち込んだ携帯を手渡す司法書士先生。
またも言われるがまま電話して、そちらで住宅ローンを借りている者だが、借換えを検討しておりすでに借り換え先から全額返済額を振り込んでしまった、これから5分後くらいに司法書士先生と伺うので手続きをお願いします。と伝えると先方、え？これから？今すぐですか？確認しますので少々お待ちいただけますか？と先ほどの自分と同じ反応。
なんか慌てて待ってくれって言ってるんですけど。。。と先生に伝えると、いいからこれから行きます！で切ってください。とやや強引な先生。
前回みずほから地銀に借り換えた際には、後日一人でみずほ銀行に赴き手続きを行ったような記憶がありましたが、その際はさしたる引き止めもなく、借り換え先はどちらですか？としずしずと聞かれたくらいでした。
しかしながら今回は、電話口の慌てぶりや先生（つーかみずほ）の強引な進め方にただならぬ気配を感じ、この進め方ってフツーなんだろうか？と不安ななまま地銀に乗り込んだわけです。
慇懃無礼な態度の引き止め工作に心折れる
地銀に着いて先ほど住宅ローン返済の件で電話した者だがと伝えると、しばらく待たされた後にカウンターとは別の部屋に通されます。先方からは数名出てきますが、前回借り入れをした際の友人営業マンは既に異動で支店にはいないため初顔合わせの人たちばかりです。
その中でも自分と同年代とおぼしきパリっとした銀縁メガネのバンカーが責任者と思われ、凍りついた雰囲気の中、ノッケから慇懃無礼にたたみかけてきます。
バンカー：「この度は、当行の対応に何か問題でもございましたでしょうか？」
自分：「は？別にそんなことは。。。」
バ：「では、なぜご相談もなく借り換えをされるのですか？」
自：「いや、それは返済額もちょっとは安くなるし。ねー」と先生に同意を求めるも無反応なオッサン。
バ：「はぁ？現在のお客様の金利でもかなり低いと思いますが、一体どれだけのメリットがでるんですかね？ちなみにどのくらい下がるんですか？」
自：「それはその。。。な、七まんえん。。。」
バ：「はぁ？メリット7万円で借換えしないでしょ。普通！」と先ほどの自分が思ったのと同じ反応。
自：「いや、これには深いワケが。。。」（※ワケ＝①地銀のメニューにはないリフォーム費用の組み入れがしたかったけど結局不要になった②みずほのお姉さんのマジックにひっかかった）
バ：「このくらいだったら当行にまずご相談いただければ対応したものを。今からでも遅くありませんから、振り込まれた金額は全額みずほさんに戻しますので最初からやりなおしませんか？」
自：「えー？やりなおすっていっても。。。ここまで動いてもらってるんでさすがにそれは。。。」と先生に助けを求めるもダンマリを続ける先生。ちょっとアンタ何とか言ってくれよ！俺を弁護するために一緒に来てくれたんじゃないの？（違いますｗ）
銀行は釣った魚にエサをやらない
しばらく押し問答を続けるもさすがに観念してなんとか借り換えに応じる方向に。仕事上仕方ないのか、パーソナリティなのか、絶対に友達になりたくない銀縁バンカーの態度に辟易。ノルマに苦しんでいた友人もコイツにイジメられてたんではないかと思ったり。
みずほ・地銀の両方からやられた思いで心折れた帰り道、司法書士のオッサンがボソっと、
「銀行はお客さんにあんな風にいいますけど、私なんかいつも思うのは、だったら客に言われる前に先に良い提案を持って来なさいよってことですよ」
との名言。たしかに釣った魚にエサをあげない銀行の態度はいかがなものかと思います。
その言葉に、「いやアンタいいこというなー、でもそれさっき言って欲しかったんですけど。。。」と思ったわけです(-_-;)
その言葉に、「いやアンタいいこというなー、でもそれさっき言って欲しかったんですけど。。。」と思ったわけです(-_-;)
住宅ローンにリフォーム費用を組み込んだほうがよい理由
リフォームローンと住宅ローンの違いは？無担保ローンとは？
ここで一旦、住宅ローンにリフォーム費用を組み込んだほうがよい理由とその具体的なメリットについて整理してみます。まずは今回住宅ローンの借り換え先としてお世話になることになったみずほ銀行のFAQより
Ｑ）自宅のリフォームを考えてます。リフォーム費用を住宅ローンとリフォームローンで借り入れする場合の違いは何ですか？
A）住宅ローンは、自宅を担保とするため、無担保のリフォームローンとと比較し低い金利でご利用いただくことができます。一方、リフォームローンは自宅を担保にすることなくご利用いただくことができます。
SBIの総合ローンサイト「イー・ローン」の説明によると
ローンの借入れ条件として担保提供が必要ないローンを無担保ローンといいます。ローンには、住宅ローンのほか、自動車ローン・教育（学資）ローンといった目的別ローン、資金使途を限定しないフリーローン、カードローンがありますが、一般的に住宅ローン以外のほとんどが無担保ローンになっています。担保を提供する必要がないため借りやすいというメリットがある一方、有担保ローンと比較すると、金利は高く、融資限度額は小さく、最長返済期間は短くなっています。
NHK大河ドラマ真田丸で、信繁（幸村）の父真田安房守昌幸が武田やら織田やらほうぼうに人質を差し出していますが、担保はそれと同じですね。
人質を差し出せば便宜を図ってくれる＝大きなお金を低い金利で貸してくれるって話です。
住宅ローンとリフォームローンのメリットとデメリットは？
ではもう少し具体的な話として「住宅ローン リフォームローン 違い」という検索ワードで上位表示される千葉銀行の説明を借りると
1．リフォームローンは担保提供が不要です。
住宅ローンの場合、自宅などを担保提供していただく必要がございます。
一方、リフォームローンでは担保提供していただく必要がございません。
住宅ローンをご返済中の方や、住宅を担保に入れたくない方には、リフォームローンがお勧めです。
2．リフォームローンは抵当権設定費用などの諸費用が不要です。
住宅ローンでは利息とは別に、抵当権設定に関する諸費用などが必要となります。
リフォームローンは抵当権設定費用などの諸費用は不要です。
3．リフォームローンは住宅ローンよりも手続きがカンタンです。
住宅ローンは審査に必要な書類が多く、リフォームローンに比べお借入れまでに時間を要する場合があります。
リフォームローンはお申込みから約2週間で契約が成立します。
ちなみに千葉銀行の住宅ローンは現時点ではリフォーム費用を組み込んで一本化することができません。
説明としては間違ってませんが、住宅ローンを返済中のユーザーに対して、リフォームローンのメリットだけを謳い、無担保ローンに誘導する内容となっているので他の情報と併せ読む必要があります。
住宅ローンとリフォームローン（無担保）の相対的なメリットとデメリットをカンタンにまとめると以下のようになります。それぞれ裏返しですね。
このマイナス金利の時代に住宅ローン金利も見なおそうということで、どのみち住宅ローンも借り換えるつもりであれば、リフォーム費用を住宅ローンの残額に組み込むことで、無担保ローンのデメリットを解消できるわけです。
ということで、まさにリフォーム後の10数年の返済額を低く抑えることができるってことが最大のメリットなのです。
なぜなら、住宅ローンを組んだ後に初めてやってくるリフォーム機会は我が家のように、外壁塗替えや風呂釜の交換時期である約10年目前後。
ローン残は20余年ある中で、ここから10数年が教育費のピークであり、同じ期間に無担保のリフォームローンをぶつけるのは、一般的な家計においては得策ではないわけです。
あくまで他行からの借り換えを名目として、そのついでに多少のリフォーム費用を積み増すのは認めましょうということなわけです。
「そこは業界ルールですから」ということであれば抗っても仕方がないのですが、それにしても何故同一銀行内でよりよい条件に借り換えることができないのでしょうか？
銀行からすればローン金利改定にあわせていちいち借り換えに応じていたら経営が立ち行かないというのはありますが、も1回真田丸風に領地拡大(顧客獲得)の観点で見ると、すでに人質を差し出している大名(顧客)に更なる便宜を図ったところで銀行には何もメリットがない、ってことだと想像します。
人間の人質だったら殺されちゃうので裏切りも憚られますが、住宅ローンの担保なんかじゃカンタンに裏切る顧客は出てきますね。
で、他行にとられるくらいならと、結局、自行内の借り換えにも応じているわけなので、同一銀行内での借り換えNGというのはあくまで原則論であることを念頭において交渉をする必要があるってことですね。
ユーザーからすると単なる面倒な話でしかありません。ヽ(`Д´)ﾉﾌﾟﾝﾌﾟﾝ
ネットで調べると自動車代をぶち込みたいとか、いろいろ同じような悪だくみを考えている方も多そうです。
もちろん住宅ローンの対象は住宅のみ、これにリフォームということで銀行が公に適用範囲を広げているのでそのグレーゾーンにどこまでぶち込めるのか、もしくは工作ができるのかという仮定の話です。
今回の我が家のリフォームだと、太陽光発電、外壁塗装はもちろん問題なし。
給湯器、浴室暖房／乾燥機、レンジフード、コレらも大丈夫でしょう。
ビルトインガスコンロ、ガスファンヒーターは、単品だとリフォームといえるか微妙だけど、ガス工事を伴うし同じ業者でまとめて購入してるのでコレらも問題なし。
で、例えばコレらに加えて、購入そろそろ10年で買い替えが必要な洗濯機・冷蔵庫・エアコン・テレビなどの大型家電、さらにクルマの車検代、あげくに塾の春期講習の費用ｗとかを入れちゃったらどうなの？という話です。
自分の感覚では、リフォーム時にもらった見積りの値引き分のところを消し込むだけで数十万は簡単に捻出できること、銀行は個人の支払い能力の審査は厳しいかもしれないけど何に使ってるとか全く興味なさそうということがあり、できるできないでいえば割と簡単にできてしまうような気がします。
やって良いかダメかでいえばダメなんですケドねｗ。
ただし、住宅ローンに組み込むということはあと20余年その費用を払い続けるということで、今は低金利とはいえ金利含めて使い終わった家電の費用を払い続けることになるというのもいかがなものかという気もしてくるわけで。。。
説明としては間違ってませんが、住宅ローンを返済中のユーザーに対して、リフォームローンのメリットだけを謳い、無担保ローンに誘導する内容となっているので他の情報と併せ読む必要があります。
住宅ローンとリフォームローン（無担保）の相対的なメリットとデメリットをカンタンにまとめると以下のようになります。それぞれ裏返しですね。
| 住宅ローン | リフォームローン （無担保ローン） | |
|---|---|---|
| メリット | ・金利が低い ・たくさん借りられる ・返済期間が長いので月々 の返済額を抑えられる | ・担保が不要 ・諸費用がかからない ・審査が早い |
| デメリット | ・担保が必要 ・諸費用がかかる ・審査が厳しく 時間がかかる | ・金利が高い ・たくさん借りられない ・返済期間が短いので 月々の返済額が高くなる |
このマイナス金利の時代に住宅ローン金利も見なおそうということで、どのみち住宅ローンも借り換えるつもりであれば、リフォーム費用を住宅ローンの残額に組み込むことで、無担保ローンのデメリットを解消できるわけです。
住宅ローンにリフォーム費用を組み込んで一本化することができる銀行は？
で、「住宅ローンにリフォーム費用を組み込んで一本化することができる銀行のリスト」みたいな都合のよいリンク集が見当たらないので、いくつか目についたところをピックアップしてみました。- みずほ銀行 「中古住宅購入・借り換え」と「リフォーム」をお考えのお客さまへ
- 三井住友銀行 三井住友住宅ローン
- りそな銀行 りそな借りかえローン<リフォーム資金セット型>
- 新生銀行 住宅ローン リフォーム資金（中古住宅・中古マンション）
ということで、まさにリフォーム後の10数年の返済額を低く抑えることができるってことが最大のメリットなのです。
なぜなら、住宅ローンを組んだ後に初めてやってくるリフォーム機会は我が家のように、外壁塗替えや風呂釜の交換時期である約10年目前後。
ローン残は20余年ある中で、ここから10数年が教育費のピークであり、同じ期間に無担保のリフォームローンをぶつけるのは、一般的な家計においては得策ではないわけです。
同一銀行内での住宅ローン借り換えはなぜ「原則」不可なのか？
ここで、同じくリフォーム費用組み込みが可能なソニー銀行のFAQよりQ）借り換えと同時に増改築（リフォーム）資金も借り入れできますか？顧客側としては借りたいのはリフォーム費用のみですが、リフォーム費用だけを単独で借り入れて契約済みの住宅ローンに組み込むということはどの銀行もできません。
A）お申し込みいただけます。（資金使途は「借り換え」でお申し込みください）
なお、ご融資日は増改築（リフォーム）完了後、かつ、借り換えと同一日にしていただく必要がございます。
あくまで他行からの借り換えを名目として、そのついでに多少のリフォーム費用を積み増すのは認めましょうということなわけです。
顧客側はまずリフォームありきで考えますから発想としては全く逆ですね。
「そこは業界ルールですから」ということであれば抗っても仕方がないのですが、それにしても何故同一銀行内でよりよい条件に借り換えることができないのでしょうか？
銀行からすればローン金利改定にあわせていちいち借り換えに応じていたら経営が立ち行かないというのはありますが、も1回真田丸風に領地拡大(顧客獲得)の観点で見ると、すでに人質を差し出している大名(顧客)に更なる便宜を図ったところで銀行には何もメリットがない、ってことだと想像します。
人間の人質だったら殺されちゃうので裏切りも憚られますが、住宅ローンの担保なんかじゃカンタンに裏切る顧客は出てきますね。
どこぞの銀行のように裏切られてからドスを効かせて詰め寄るんではなく、最初っから優遇プログラムとして最安金利(自行の中でよい)を保証するとかしてくれれば顧客も多少の金利差で裏切ったりせず家臣として忠誠を誓うのにｗ、とか思うわけです。
で、他行にとられるくらいならと、結局、自行内の借り換えにも応じているわけなので、同一銀行内での借り換えNGというのはあくまで原則論であることを念頭において交渉をする必要があるってことですね。
ユーザーからすると単なる面倒な話でしかありません。ヽ(`Д´)ﾉﾌﾟﾝﾌﾟﾝ
リフォーム費用には何をぶち込んでもよい？
もう一つメリットかもと思われるのは、大型家電の買い替え費用などまとまった出費をリフォーム代にぶちこんで、住宅ローンの低金利で借りることができるのでは？ということ。ネットで調べると自動車代をぶち込みたいとか、いろいろ同じような悪だくみを考えている方も多そうです。
もちろん住宅ローンの対象は住宅のみ、これにリフォームということで銀行が公に適用範囲を広げているのでそのグレーゾーンにどこまでぶち込めるのか、もしくは工作ができるのかという仮定の話です。
今回の我が家のリフォームだと、太陽光発電、外壁塗装はもちろん問題なし。
給湯器、浴室暖房／乾燥機、レンジフード、コレらも大丈夫でしょう。
ビルトインガスコンロ、ガスファンヒーターは、単品だとリフォームといえるか微妙だけど、ガス工事を伴うし同じ業者でまとめて購入してるのでコレらも問題なし。
で、例えばコレらに加えて、購入そろそろ10年で買い替えが必要な洗濯機・冷蔵庫・エアコン・テレビなどの大型家電、さらにクルマの車検代、あげくに塾の春期講習の費用ｗとかを入れちゃったらどうなの？という話です。
自分の感覚では、リフォーム時にもらった見積りの値引き分のところを消し込むだけで数十万は簡単に捻出できること、銀行は個人の支払い能力の審査は厳しいかもしれないけど何に使ってるとか全く興味なさそうということがあり、できるできないでいえば割と簡単にできてしまうような気がします。
やって良いかダメかでいえばダメなんですケドねｗ。
ただし、住宅ローンに組み込むということはあと20余年その費用を払い続けるということで、今は低金利とはいえ金利含めて使い終わった家電の費用を払い続けることになるというのもいかがなものかという気もしてくるわけで。。。
トランプ当選を機に変動金利から10年固定金利に変更してみた
トランプ氏当選で米国債の利回り急上昇
これまで時系列で紹介してきた「住宅ローンの借り換えでリフォーム費用を組み込み」シリーズですが、ここで一旦今現在（2016年11月）の話に戻します。というのも住宅ローン金利に関する気になる情報↓を見つけたためであります。
→トランプショック、国債の利回りが急上昇 12月の住宅ローン固定金利は上昇の見通し
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・米国債の利回りが急上昇、日本国債の利回りも急上昇
米大統領選でドナルド・トランプ氏が当選したことで米国債の利回りが1.8%から2.2%台へと急上昇し、日本の国債にも影響を及ぼしています。日本国債の利回りの上昇は-0.06%から0.02%へと急上昇し、今後も注意が必要です。
・固定金利タイプの12月の住宅ローン金利が上昇
この日本国債の上昇を受け、12月の住宅ローン金利は固定10年の固定金利選択型タイプやフラット35が0.1%程度上昇する見通しです。変動金利の住宅ローンに影響はありませんが、固定金利の住宅ローンの借り換えをご検討の方は、早めに動かれることをお勧めします。
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ちなみにこの記事の配信元は住宅ローン借り換えアプリやコンサルサービスを運営するMFSなる会社です。
試しに「モゲチェック」なる借り換えシミュレーションに登録してみたところ、自分の場合は借り換えメリットはありませんでしたｗ。
12月に10年固定金利は上がるのか？
前述のとおり、現在はみずほの住宅ローンの変動金利で借りています。店頭金利の推移を見ると、最もおトク感がある固定10年金利は今がほぼ底であると思われ、変動金利との差もわずか0.075％。
これが来月上がってしまい、さらに今後も上がっていく傾向なのであれば、株価みたいに今のうちに底値を拾いたいキモチが湧いてくるわけです。
一方で変動金利は、日銀のゼロ金利政策のおかげで固定金利がまだ高かった2010年頃からずっと変わらず最低金利をキープしてます。（つーか固定が下がってるのに変動は下げ止まってるだけかもしれませんが）
ということは、インフレが進まずゼロ金利政策が続く限りは、多少固定金利が上がっても変動金利は今の最低金利が据え置かれる可能性もあるわけです。
(-ω-；)うーむ。悩む。。。
みずほダイレクトで変動金利から10年固定金利に変更してみた
ひとしきり調べたり悩んだりしてましたが、自分ごときが金利が上がるかどうかを予測したところでムダであることに気付き、変動から固定に変えた場合、結局月々の返済がいくら上がるのかで決めることに。みずほ銀行の場合、借り換え時にゲットした優遇レートはそのままにインターネットバンキングで手数料無料で金利方式切換が可能です。
んで、実際にやってみたのが↓です。
2年から10年までは同金利で金額はかわらず42,239円。
現在の月々返済額は41,977円なので、その差262円！
今後10年間変動金利が変わらなかった場合の差額31,440円。
リスクヘッジ費用としては許容範囲と納得し、ポチッと固定10年に変更いたしました。
悩んだ割には簡単に変えているように見えますが、実は↑はみずほのお姉さんのアドバイスで2本に分けたうちの片割れでローンはもう1本あるのです。
どっちかっつーと悩んだのは残りの1本をどうするかで、結局こちらは変動のままキープ。
二重のリスクヘッジといえるのかプラマイゼロなのかよくわかりませんが、食わせ物と思われたみずほのお姉さんのアドバイスを無理矢理役立てた形になりちょっと溜飲を下げたわけです。
次回は設置後5年を経た今、電気代・ガス代はどのくらい節約できたのかを総括いたします！
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